• ● Основные участники сферы ЖКХ? Open or Close

    Жилищно-коммунальное хозяйство — сложная система, основанная на имущественных отношениях. В нее входят и управляющие организации, и товарищества собственников жилья, и поставщики электроэнергии, тепла, горячей и холодной воды. В идеале главная цель всех звеньев этой системы — сделать так, чтобы в каждой квартире всегда было тепло, светло, во дворе — чисто и уютно и, главное, чтобы собственникам жилья не приходилось платить за это слишком дорого.

     

    Для начала разберемся с определениями, чтобы не возникло путаницы.

     

    Собственник помещения в многоквартирном доме — лицо, имеющее в собственности жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме.

     

    Управляющая организация — организация, которая на основании договора управления предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, услуги по управлению им, а также предоставляет коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме.

     

    ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ

     

    Управляющую организацию мы привыкли называть управляю- щей компанией (УК), ЖЭКом, ДУКом, ЖРП и т. д. Это компания, которая занимается содержанием и ремонтом общего имущества, управлением им, обеспечивает исправность инженерных систем и конструкций дома (крыш, подъездов, лифтов, электропроводки), осуществляет предоставление качественных коммунальных услуг — словом, занимается всем, что нужно для нормальной жизни дома. Работает управляющая организация по договору управления. Примерная форма договора управления утверждена приказом Минстроя РФ № 411 от 31 июля 2014 г.

     

    Ресурсоснабжающая организация — организация осуществляющая продажу коммунальных ресурсов.

     

    Ресурсоснабжающая организация — это поставщик коммунальных ресурсов. Такие организации превращают многоэтажный дом из бетонной коробки в истинно жилое помещение, подключая его к электричеству, газу, воде, отоплению. 

     

    п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354.

  • ● Кто контролирует ЖКХ? Open or Close

    Сфера жилищных и коммунальных услуг касается каждого человека, поэтому она нуждается в надзоре и контроле со стороны государства. Государственные и муниципальные органы следят за выполнением законов и подзаконных актов, и именно в них следует обращаться, если вы понимаете, что ваш дом обслуживают некачественно (или тарифы на коммунальные услуги оказались завышенными).

    В России существует трехступенчатая система контроля за работой организаций, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги.

    Первая ступень — общественные и различные некоммерческие организации. Самым близким вам объединением собственников является совет вашего дома. Именно туда вам необходимо обращаться в первую очередь с жалобами и предложениями. 

    Вторая ступень — муниципальные службы контроля. Осуществляют муниципальный контроль районные и городские администрации.

    По умолчанию муниципальный жилищный контроль осуществляется в тех многоквартирных домах, где имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности. Однако в некоторых регионах органам местного самоуправления делегированы отдельные функции Государственной жилищной инспекции, более главного органа контроля (см. третью ступень). В этом случае муниципальный жилищный контроль может и должен осуществляться в отношении всего жилищного фонда.

    Кроме контроля за деятельностью управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций, а также рассмотрения жалоб жильцов,Администрация занимается межеванием земельных участков около домов, выдачей разрешений о переводе жилого помещения в нежилое, согласованием переустройства и перепланировки жилых помещений, заключением и изменением договоров социального найма, выдачей разрешений на вырубку зеленых насаждений и пр.

    Для более подробного ознакомления с функциями Администрации вам необходимо посетить ее сайт.

    Третья ступень — это государственный жилищный надзор и лицензионный контроль. Государственный жилищный надзор — это деятельность, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений требований законодательства к предоставлению жилищ- ных и коммунальных услуг (ст. 20 Жилищного кодекса РФ). Лицензионный контроль — это контроль за соответствием деятельности управляющих организаций лицензионным требованиям. С 1 мая 2015 года все управляющие организации обязаны иметь лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Осуществляет лицензионный контроль и жилищный надзор государственная жилищная инспекция. Именно эта организация занимается контролем за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; осуществляет контроль за соответствием качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг (отопление, электро-, водо-, газоснабжение, водоотведение и другие) установленным требованиям законодательства; осуществляет контроль за проведением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации; осуществляет контроль за соблюдением порядка перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые и пр.

    Координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля осуществляет Главный государственный жилищный инспектор РФ.

    Тарифы на коммунальные услуги регулируются уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ. В разных регионах он может называться по-разному: Региональная энергетическая комиссия, Региональная Служба по тарифам, Управление по тарифам и ценам, Департамент по тарифам и т. д.

    Чем эта организация полезна совету МКД? В нее можно обращаться по вопросам тарифов, за пояснением структуры тарифа и пр. Если, к примеру, вы обнаружили расхождение между тарифами на кон- кретный вид ресурса (например, на холодную воду) в вашем регионе и тарифами, проставленными за этот вид ресурса в вашей квитанции, вы можете обратиться в эту организацию за разъяснениями.

  • ● Чем отличаются жилищные и коммунальные услуги? Open or Close

    Сфера жилищно-коммунального хозяйства характеризуется предоставлением собственникам жилья двух видов услуг.

    Жилищные услуги включают в себя всё, что необходимо для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Конкретный перечень жилищных услуг согласовывается собственниками и управляющей организацией в договоре. К жилищным услугам, к примеру, относятся: содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (осмотры общего имущества, выявление повреждений и нарушений), в том числе санитарное содержание общего имущества (услуги дворника, услуги по уборке подъездов, их дезинсекции и дератизации, услуги по про- чистке мусоропроводов). В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате которых плата за содержание общего имущества с апреля 2016 года будет включать в себя также плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме. Рассчитывается такая плата исходя из величины потребления, рассчитанной по нормативу;

    ·          услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами (прием, хранение и передача технической документации, ведение электронного паспорта многоквартирного дома и т. д.).

     

    Ответственность за надлежащее оказание жилищных услуг в отношении многоквартирного дома в первую очередь несут сами собственники помещений в нем. Вместе с тем они вправе выбрать один из трех способов управления своим домом, тем самым обеспечив квалифицированное предоставление жилищных услуг выбранной организацией. Это может быть управляющая организация, ТСН либо лицо, которое было выбрано собственниками, реализовавшими в своем доме непосредственное управление (в случае, если в доме более 30 квартир).

    Коммунальные услуги. 

    Все коммунальные услуги легко запомнить, их всего шесть. Это: 

    ·         горячее водоснабжение; 

    ·         холодное водоснабжение; 

    ·         водоотведение; 

    ·         электроснабжение; 

    ·         газоснабжение; 

    ·         отопление.

    За поставку коммунального ресурса до границы многоквартирного дома всегда отвечает ресурсоснабжающая организация. В рамках многоквартирного дома ответственность за предоставление коммунальной услуги несет ее исполнитель. Это может быть управляющая организация или товарищество собственников жилья при наличии у них заключенного с ресурсоснабжающей организацией договора поставки коммунального ресурса. 

  • ● Какие у собственника права и обязанности? Open or Close

    Собственник жилья — это его хозяин, владелец. При этом собственника следует отличать от жильца. Жильцами многоквартирного дома могут являться не только собственники, но члены их семей, а также наниматели помещений в доме.

    Быть собственником помещения — большая ответственность. Владелец квартиры имеет право сдавать ее внаем, продать, подарить, завещать и т. д. Однако надо понимать, что квартира — это не дом в деревне, она окружена такими же квартирами со своими собственниками, поэтому распоряжаться своей квартирой каждый владелец имеет право только таким образом, чтобы не нарушить законные права и интересы соседей. 

    ч.1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ
    Отличительной особенностью многоквартирного дома является то, что в нем существуют два вида имущества: личное (квартиры, офисы) и общее (например, лестничные клетки, лифты, крыши, подвалы). 

    А в коммунальной квартире возникает еще один вид имущества — это общее имущество в коммунальной квартире (общие кухня, коридор, санузел).

  • ● Что такое общее имущество в многоквартирном доме? Open or Close

    В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 

     

    ·         лестничные площадки, лестницы, лифты отнесены к общему имуществу, поскольку они предназначены для прохода (или проезда) всех собственников к своим квартирам;

    ·         место, где размещается лифт, называется лифтовой шахтой. Кроме нее в доме может быть вентиляционная шахта — она тоже считается общим имуществом;

    ·         технический этаж (нужен для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций); он может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания;

    ·         в некоторых многоквартирных домах имеются помещения, пред- назначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов. Это колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальные классы — разумеется, если ими могут пользоваться все жильцы. Если же в вашем доме на первом этаже кто-то выкупил две квартиры и перестроил их под платный спортзал, эти помещения не являются общим имуществом — у них есть свой собственник;

    ·         крыша также считается общим имуществом. В жилищной терминологии она определяется как «верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции»;

    ·         ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Прежде всего, к ним относятся стены. Кроме того, в соответствии с данным принципом к общему имуществу относится балконная плита. Следует понимать, что в составе балкона именно плита относится к общему имуществу. Содержание парапета, застекленной части балкона и козырька собственник осуществляет самостоятельно, поскольку это его личное имущество;

    ·         технический подвал также относится к общему имуществу всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку служит для вентиляции подпольного пространства под помещениями первого этажа, а также для размещения инженерного оборудования и коммунальных сетей дома; 

    ·         земельный участок — это территория, предназначенная для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. На земельном участке располагаются дом, элементы благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.


    Элементами благоустройства являются, например, площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; площадки для отдыха взрослых; детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием для летнего и зимнего отдыха детей. 

    Иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благо- устройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты — дополнительные строения (собственный источник теплоснабжения вне здания, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и т. п.). 

    По общему правилу всё, что находится на земельном участке, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Существуют и исключения: общим имуществом не являются коммунальные сети, проходящие вне дома, а также муниципальные дороги. 

    Трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, также не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом. 

    Инженерные коммуникации в многоквартирном доме признаются общим имуществом в многоквартирном доме при наличии единственного, но очень важного признака: они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме.

    Это могут быть:
     

    ·         система отопления со всеми устройствами;

    ·         внутридомовая система водоснабжения со всеми устройствами: стояками, ответвлениями от них (до первого отключающего устройства). Кроме того, общим имуществом считаются коллективные приборы учета холодной и горячей воды и всё механическое, электрическое и прочее оборудование, расположенное на этих сетях;

    ·         внутридомовая система водоотведения со всеми устройствами — до первых стыковых соединений;

    ·         внутридомовая система газоснабжения со всеми устройствами — до запорного крана (отключающего устройства);

    ·         внутренняя система электроснабжения со всеми устройствами — до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии;

    ·         внутридомовые информационно-коммуникационные сети

  • ● Что решается на общем собрании собственников помещений? Open or Close

    Главным органом, принимающим решение по всем основным вопросам в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в данном доме.

    Решения, принятые на собрании, являются обязательными для всех собственников.

    Только посредством голосования собственников на общем собрании может быть: 

    ·         избран способ управления домом; 

    ·         принято решение о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений на земельном участке МКД (например, решение о строительстве детской площадки на земельном участке МКД); 

    ·         избран способ формирования фонда капитального ремонта и окончательно утвержден размер взноса на капитальный ремонт; 

    ·         принято решение о получении кредитов или займов на капитальный ремонт; 

    ·         принято решение об использовании системы ГИС ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования; 

    ·         принято решение о пользовании общим имуществом собственников МКД (например, о размещении рекламных конструкций на доме); 

    ·         принято решение о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 

    ·         принято решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений на условиях, определенных общим собранием.

     

    Данный перечень не является исчерпывающим, к компетенции общего собрания Жилищным кодексом могут быть отнесены и иные вопросы.

    В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, расширяющие компетенцию общего собрания собственников помещений. Так, посредством голосования собственников теперь может быть принято решение о наделении совета дома полномочиями решать вопросы, касающиеся текущего ремонта общего имущества. Также общее собрание вправе принять решение о предоставлении председателю совета дома дополнительных полномочий по решению текущих вопросов, возникающих в его деятельности.

  • ● Как проводится общее собрание собственников помещений? Open or Close

     Существуют два вида собраний собственников помещений: годовое общее и внеочередное.

    Годовое общее собрание — обязательное, собственники не имеют права отказаться от его проведения. А вот решать, в какие сроки его про- водить, какие вопросы на нем обсуждать, — прерогатива инициаторов.

    В июне 2015 года в Жилищный кодекс РФ приняты поправки, которые устанавливают, что собственники помещений обязаны проводить годовое общее собрание в течение 2-го квартала года, следующего за отчетным. Иной срок может устанавливаться решением общего собрания собственников.

    Внеочередное собрание — добровольное. В случае необходимости инициировать его может любой собственник в данном многоквартирном доме. К примеру, молодые мамы могут решить, что им во дворе очень нужна детская площадка, и инициировать проведение собрания, чтобы обсудить, возможна ли ее установка. Или к председателю совета дома может обратиться фирма с предложением разместить на стене дома рекламный баннер. Прежде чем дать положительный или отрицательный ответ, председатель должен провести голосование по данному вопросу. Собственник, который инициирует общее собрание, должен подготовить все необходимые документы для его проведения.

    В июне 2015 года в действующее законодательство внесены изменения, в результате которых собственники, обладающие не менее чем 10 % квадратных метров от площади всех помещений в доме, получили право обратиться в управляющую организацию или ТСЖ с заявлением об оказании содействия в проведении общего собрания. В нем должны быть сформулированы вопросы для внесения в повестку дня собрания. Получив такое заявление, управляющая организация или ТСЖ обязаны:

    ·         уведомить всех собственников о проведении общего собрания; 

    ·         оформить документы по результатам проведения собрания; 

    ·         обеспечить ознакомление всех собственников с итогами голосования по вопросам повестки дня.

     Но чтобы требовать от управляющей организации или ТСЖ содействия в проведении собраний, собственники заранее на общем собрании обязаны определиться также и с порядком финансирования расходов управляющей организации или ТСЖ на их проведение. При этом следует отметить, что у собственников остается возможность организовывать общее собрание самостоятельно. Пользоваться помощью УК, ТСЖ или нет — дело собственников. 


    Также в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате которых управляющая организация получила право инициировать проведение общего собрания собственников практически по всем вопросам, отнесенным к его компетенции. Исключение составляют собрания с повесткой дня по выбору управляющей организации или смене способа управления многоквартирным домом.

    Не любое собрание можно назвать правомочным. Если пять молодых мам поговорили, сидя на лавочке, о детской площадке — это лишь разговор, не более. Для того чтобы решения собрания имели силу, в нем должны участвовать собственники, обладающие не менее чем 50 % голосов. Тогда можно сказать, что собрание имеет кворум. Для принятия некоторых (особых) решений требуется голосование собственников, обладающих не менее чем ²⁄₃ голосов в многоквартирном доме. Такие случаи оговорены в ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса.

    На годовом общем собрании кворум не набрался? Значит, его придется проводить повторно. А вот если на внеочередное пришло меньше половины собственников, это уже сами инициаторы будут решать, проводить им повторный сбор или отказаться от своей идеи.

    Уведомление об общем собрании нужно оформить надлежащим образом и довести до сведения собственников не позднее чем за 10 дней до даты проведения. В нем обязательно должна содержаться:

    1.      Информация о том, кто созывает собрание.

    2.      Информация о форме проведения (в очной или заочной форме).

    3.      Дата, место и время проведения собрания или (если речь идет о заочном голосовании) дата начала и окончания приема решений собственников и точный адрес и место, куда нужно будет отправлять свои «бюллетени» (например, дом номер 4, подъезд 1, 1-й этаж, помещение ТСЖ).

    4.      Повестка дня собрания.

    5.      Информация о том, как и где познакомиться с материалами, по которым и будет идти обсуждение (например, адрес сайта компании, которая занимается установкой детских площадок и готова поставить один из своих городков в вашем дворе).

     

  • ● Как правильно оформить решения общего собрания собственников многоквартирного дома? Open or Close

    Для того чтобы решение общего собрания собственников было принято, оно должно набрать более 50 % голосов от числа тех, кто участвует в собрании. Но существуют вопросы, решение по которым принимается не менее чем двумя третями голосов всех собственников помещений в данном доме, а не только тех, кто пришел на собрание. К ним относятся вопросы, указанные в п.п. 1–3.1. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса:

    ·         вопросы о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек; • вопросы, связанные с организацией и проведением капремонта;

    ·         вопросы о порядке использования земельного участка (например, ставить ли во дворе хок- кейную коробку, организовывать ли гостевую автостоянку и т. д.);

    ·         вопросы о том, каким образом может быть использовано общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в том числе и о размещении на доме рекламных конструкций);

    ·         вопрос о том, кого от имени всех собственников уполномочить на заключение договоров о пользовании общим имуществом (например, договора на размещение рекламы на стене дома).

  • ● Голосование на общем собрании собственников? Open or Close

    Бывает так, что, собравшись вместе для обсуждения, например, необходимости установки лавочек возле подъездов, жители, что называется, слово за слово переходят к теме расширения пар- ковки, а затем решают: пожалуй, нам нужны шлагбаумы, чтобы соседи не имели привычки парковаться в нашем дворе. Так вот, решение о шлагбаумах на данном собрании принимать нельзя — оно не было изначально внесено в повестку. Если уж собрались говорить о лавочках, голосовать можно только по этому вопросу. Для шлагбаумов нужно созывать новое собрание. 

    Собственник помещения имеет право голосовать как лично, так и через своего представителя. Правда, устного поручения проголосовать за другого человека будет недостаточно. Бюллетень представителю собственника выдадут, только если он предоставит нотариально удостоверенную доверенность.

    Как заполнять бюллетень? Разумеется, в бюллетене, как и при любом голосовании, нужно четко определять свою позицию. Если галочки поставлены и возле пункта «да», и возле пункта «нет», бюллетень признается недействительным. Точнее, недействительным только в том вопросе, где есть ошибка. Допустим, на голосование выставили три вопроса. По двум человек ответил четко: либо «да», либо «нет», а в третьем ошибся, поставив сразу две галочки. Тогда его голос по первым двум вопросам учитывается, по третьему — нет. 

    За несовершеннолетних до 18 лет голосуют родители или иные законные представители (опекуны, попечители). 

    После того, как голоса подсчитаны, необходимо оформить протокол (он подписывается председателем и членами счетной комиссии).

    В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:
     

    дата, время и место проведения собрания;

    сведения о лицах, принявших участие в собрании;

    результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

    сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;

    сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

    Затем инициатор общего собрания в десятидневный срок должен оповестить о принятом решении всех жильцов. Это можно сделать посредством размещения копии протокола в месте, определенном общим собранием (например, в подъезде на первом этаже дома). Сам протокол и решения по вопросам, поставленным на голосование, также хранятся в месте, определенном на общем собрании. 
    В результате принятых в июне 2015 года изменений в Жилищный кодекс РФ протокол общего собрания собственников получил статус официального документа. Теперь подделка результатов голосования влечет за собой уголовную ответственность, а инициатор собрания обязан предоставлять копию протокола в управляющую организацию и  разместить её в системе ГИС ЖКХ.

    Можно ли оспорить решения общего собрания? 
    После вступления решения в силу ни один собственник помещения в многоквартирном доме не вправе уклониться от его исполнения (даже если человек не присутствовал на собрании). Однако собственник помещения в многоквартирном доме может попытаться в суде оспорить решение, которое приняли на общем собрании. Подать в суд может владелец квартиры, который голосовал против принятого решения, или тот, кто вообще не присутствовал на собрании, а о решении узнал постфактум.

    Решение общего собрания может быть признано недействительным, если оно принято с нарушением Жилищного кодекса и нарушает права и законные интересы собственника. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

    Заявление об обжаловании решения собственник может подать в течение шести месяцев после того, как он узнал (или должен был узнать) о решении собрания. Впрочем, если суд сочтет, что нарушение было несущественным, а голос обиженного собственника (даже если бы он принимал участие в голосовании) всё равно никак не повлиял бы на итоговый результат, иск будет оставлен без удовлетворения. 

    Но решение собрания суд может признать и недействительным. При этом недействительное решение может быть либо ничтожным, либо оспоримым.

    Ничтожное решение признается недействительным в любом случае, подаст кто-либо в суд с целью его оспаривания или нет. Например, это было решение по вопросу, который не включался в повестку дня(исключение здесь одно: если в собрании приняли участие абсолютно все владельцы помещений). Или если оно было принято на собрании, не имеющем кворума. Или, например, вопрос вообще не относился к компетенции собрания. Или (что тоже бывает) решение противоречит нормам правопорядка и нравственности.

    Оспоримое решение, как следует из названия, в принципе имеет право на существование, но выглядит (или было принято) весьма неоднозначно. Например, кворум на собрании был, но созывали собственников совсем не так, как положено по закону, да и по самой форме проведения есть большие вопросы. Либо протокол был оформлен с большими огрехами. Оспоримое решение признается недействительным только по решению суда.

  • ● Очно-заочная форма проведения собрания? Open or Close

    В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате которых у собственников помещений в многоквартирном доме появилась еще одна форма проведения собрания — очно-заочная. При такой форме жители обсуждают на очном собрании поставленные вопросы, принимают какие-то решения по этим вопросам, а также имеют право подумать над своим решением несколько дней (период обдумывания оговаривается отдельно и заносится в протокол) и принести свое решение, оформленное в письменном виде, по указанному в протоколе адресу (который тоже оговаривается отдельно). 

    Совет многоквартирного дома 

    Несмотря на то, что самые важные решения принимаются только на общем собрании собственников помещений, для решения текущих вопросов собственники должны выбрать совет многоквартирного дома и его председателя. 

    И совет дома, и его председатель выбираются на общем собрании. При этом нужно учитывать, что если у жильцов так и не появится совет и председатель, этим вопросом озадачатся уже органы местного само- управления (как правило, районная администрация). Представители органов местного самоуправления должны будут созвать внеочередное собрание и все-таки убедить жителей выбрать совет и председателя.

    Совет многоквартирного дома: 

    1 Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 
    2 Выносит на общее собрание обсуждение наиболее важных вопросов: какой ремонт требуется дому, каким образом проводить его текущее «обслуживание», как распорядиться землей во дворе и т. д. 
    3 Предлагает жителям различные варианты управления домом, содержания и ремонта жилья. 
    4 Представляет собственникам заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании. 
    5 Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом. 6 Каждый год на общем собрании собственников совет МКД отчитывается о проделанной работе.

    Совет многоквартирного дома может действовать только в конкретном многоквартирном доме. Выбрать один совет на два или три дома нельзя, это запрещено за- коном. А вот сколько человек должно входить в совет — это уже решают сами собственники. Как правило, в него созывают одного-двух представителей от подъезда. Избирается совет один раз в два года, но, если работает плохо, его можно переизбрать досрочно.
    Кроме совета, на общем собрании собственники могут выбрать еще и комиссии (их же имеет право созвать и совет МКД), которые нужны для решения какого-либо конкретного вопроса. Например, в комиссию по посадке клумб могут войти жители, которые хорошо разбираются в цветах.

  • ● Кто такой председатель совета многоквартирного дома? Open or Close

    Председателя совета многоквартирного дома избирают на общем собрании жильцов из числа тех, кто является членом совета МКД. 
    Председатель совета многоквартирного дома координирует работу совета многоквартирного дома.
    Председатель имеет право еще до общего собрания жильцов вести переговоры с управляющей организацией о переходе дома под ее управление, об условиях договора, которые компания готова предложить. Результат своих переговоров председатель озвучивает на собрании, и собственники коллективно решают, соглашаться на предложенные условия или нет. Таким образом, без одобрения собрания заключить договор председатель не имеет права.
    После одобрения условий договора управления на общем собрании председатель совета дома подписывает договор.


    Кроме того, председатель совета многоквартирного дома выполняет следующие функции:
    контролирует, насколько успешно управляющая компания справляется со своими обязанностями, подписывает акты приемки работ, нарушения периодичности исполнения услуг (например, в договоре оговорено, что мусор должен вывозиться ежедневно, а по факту машина приезжает три раза в неделю) и т. д.;

    на основании доверенности выступает в суде от имени собственников по делам, связанным с управлением многоквартирным домом, предоставлением коммунальных услуг.

    Быть председателем совета многоквартирного дома нелегкий труд. Ежедневно приходится сталкиваться с множеством вопросов, тратить свое время на решение общих задач и проблем. Поэтому собственники могут определить меры поощрения председателя и/или членов совета многоквартирного дома посредством принятия соответствующего решения на общем собрании. С принятием в июне 2015 года Федерального закона 176-ФЗ возможность провести собрание с соответствующей повесткой дня прямо предусмотрена Жилищным кодексом.

  • ● Какие способы управления многоквартирным домом бывают? Open or Close

    Решение о том, каким способом будет управляться дом, принимают сами собственники на общем собрании 

    Самый главный вопрос, который предстоит решить собственникам помещений, — это каким способом будет управляться их дом.

    Напомним, таких вариантов три:  

    непосредственное управление самими собственниками; 

    управление товариществом собственников недвижимости (ТСН);

    управление управляющей организацией.

    Выбор способа управления многоквартирным домом — это основа, на которой затем будет выстраиваться вся дальнейшая система содержания и ремонта дома. Прежде чем выносить на голосование тот или иной вариант, нужно очень внимательно просчитать все плюсы и минусы каждого способа управления.

    Непосредственное управление многоквартирным домом 

    Данный способ может быть реализован только в доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать. В доме, где более тридцати квартир, непосредственное управление реализовано быть не может.
    Отличительной особенностью данного способа является то, что между потребителями и поставщиками коммунальных услуг (компаниями, которые обеспечивают тепло, электроэнергию, воду и т. д.) не существует посредников. Собственники помещений напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями и отдельными квитанциями сами оплачивают коммунальные услуги.

    ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ
    При непосредственном управлении собственники на общем собрании принимают решение, с кем заключить договоры на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. 
    Чтобы не объявлять общее собрание по текущим вопросам, собственники могут выбрать одного из них или иное лицо, которое будет представлять их интересы и обладать правом подписи. Для этого ему необходимо получить письменную доверенность от всех или большинства собственников.

    Плюсы непосредственного управления: 
    • коммунальные ресурсы жители оплачивают напрямую поставщикам, минуя посредников; 
    • полномочия по управлению общим имуществом остаются у собственников; 
    • не возникает расходов на оплату услуг по управлению общим имуществом. 

    Минусы непосредственного управления: 
    • в доме, где меньше 30 квартир, может быть сложно найти того, кто сможет (и согласится) взять на себя ответственность по заключению договоров от лица всех собственников; 
    • нет профессионального управления общим имуществом; 
    • собственникам бывает сложно договориться между собой и найти подрядчиков по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества; 
    • в случае если не выбрано уполномоченное лицо, контроль за качеством работ со стороны всех или нескольких собственников может приводить к конфликтам между ними.
    Управление товариществом недвижимости (ТСН):

    Товарищество собственников недвижимости-это некоммерческая организация, юридическое лицо. Для его создания необходмо пройти государственную регистрацию  юридического лица и получить все соответствующие документы. Работа ТСН определяется нормами Жилищного кодекса. ТСН несет ответственность за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг.

    Модержать общее имущесто ТСН может двумя способами:

    1. Самостоятельно, имея в штате всех необходимых специалистов (инженера, слесаря-сантехника, электрика, плотника, дворника, уборщицу, инженера, бухгалтера, паспортиста и т.д.), причем специалисты могут быть из числа жильцов в данном доме, лишь бы они могли обеспечить своевременные действия по содержанию жилья и пресечение аварийных ситуаций.

    2. Наняв подрядчика-Управляющую организацию.

    Плюсы ТСН: 

    • денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСН и расходуются только на нужды дома; 
    • возможность самостоятельно нанимать организации или работников для содержания, ремонта и обслуживания общего имущества. Для выполнения некоторых работ товарищество может привлекать на договорной основе граждан, проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов; 
    • возможность переизбрания правления в случае его неудовлетворительной работы; 
    • ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды. 

    Недостатки ТСН: 

    • главный недостаток — это «неидеальность» жильцов: далеко не все жители вовремя платят за коммунальные услуги, из-за этого нарушается финансовая устойчивость ТСН; 
    • содержание дома для собственников оказывается слишком дорогим удовольствием; 
    • на практике председателем ТСН может стать недобросовестный человек.

     • не нужна лицензия, следовательно нет надлежащего контроля со стороны гос. органов.

     

  • ● Что такое управление управляющей организацией (УО)? Open or Close

    Это самый распространенный способ управления домами — все работы по содержанию и ремонту большинства многоэтажек в нашей стране проводятся специалистами УО. 

    Жилищный кодекс РФ требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору. При этом УК может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она. 

    Для того чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали, какой организации они готовы доверить управление, и утвердили условия договора. В реальности же часто бывает, что жителям дома так и не удается собраться вместе и обсудить эту важную проблему. 

    Чтобы дом все-таки не остался «бесхозным», роль инициатора общего собрания берут на себя органы местного самоуправления. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя определяется по результатам конкурса. 

    Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям в течение тридцати дней после заключения договора

    Существенные условия договора управления много­квартирным домом — так называются те моменты, без достижения согласия по которым договор считается незаключенным.

    Жилищный кодекс РФ устанавливает, что в договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы следующие условия: 

    1 состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 
    2 перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 
    3 порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 
    4 порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

    Помимо существенных условий, предусмотренных законодательством, таковыми являются любые условия, по которым собственники решили достичь соглашения с УК. Например, помимо условий о порядке контроля за деятельностью УК, собственники могут настоять на утверждении конкретной формы годового финансового отчета. 

    Сроки заключения договора могут быть разными. Закон предоставляет довольно большой разброс: от 1 года до 5 лет. Правда, на 5 лет договор можно заключать, только если собственники выбрали управляющую компанию на общем собрании. Если же управляющая организация выбрана для дома по итогам конкурса, проведенного органами местного самоуправления, максимальный срок договора не может превышать 3 лет.

    Плюсы управляющей компании: 

    • домом управляют профессионалы; 
    • расценки на управление бывают невысокими даже для небольших домов; 
    • жильцы могут влиять на качество услуг (жаловаться на свою УК в Жилинспекцию либо досрочно ее менять); • собственникам нужно меньше тратить времени и сил на содержание и ремонт своего дома, достаточно участвовать в общих собраниях не реже 1 раза в год. 

    Минусы управляющей компании:
    • собственникам трудно согласовать условия договора, которые в большей степени защищали бы их права; 
    • возможно неисполнение договорных отношений.

  • ● Какие лицензии должна иметь УО? Open or Close

    С мая 2015 года ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у нее нет лицензии. Лицензирование деятельности включает в себя два аспекта: 

    1 Выдача лицензии. 
    2 Контроль за соответствием организации или индивидуального предпринимателя лицензионным требованиям. 

    Для того чтобы получить лицензию, управляющая организация и ее руководитель должны соответствовать определенным требованиям: 

    • регистрация организации или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации; 
    • наличие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя квалификационного аттестата, который выдается ему в случае успешной сдачи квалификационного экзамена на право осуществлять руководство организацией, осуществляющей управление многоквартирными домами; 
    • отсутствие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие и особо тяжкие преступления; 
    • организация не подвергалась процедуре аннулирования лицензии на право управления многоквартирными домами; 
    • руководитель организации или индивидуальный предприниматель не подвергались процедуре дисквалификации; 
    • раскрытие организацией информации о своей деятельности. 

    Решение о выдаче лицензии или об отказе в ее выдаче принимает лицензионная комиссия, созданная в субъекте РФ. В составе лицензионной комиссии не менее чем одну треть занимают представители саморегулируемых организаций, общественных объединений, иных некоммерческих организаций. 

    Следит за соответствием деятельности управляющей организации лицензионным требованиям Государственная жилищная инспекция. 

    При этом лицензионные требования к деятельности компании, получившей лицензию, шире, чем те, которые предъявляются к соискателю. 

    Если компания в течение года получает два предписания об устранении нарушений по одному многоквартирному дому и не исполняет их — она теряет право на управление этим домом.  Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления Государственной жилищной инспекции. 

    Несмотря на наличие неисполненных предписаний, собственники на общем собрании могут принять решение о продолжении работы с действующей организацией. В этом случае лицензия не отзывается. 

    В течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от Государственной жилищной инспекции о прекращении действия лицензии орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Если собственники не принимают решения или собрание не имеет кворума, орган местного самоуправления в трехдневный срок объявляет конкурс на получение права управления таким домом.

  • ● Что входит в содержание дома? Open or Close

    Существуют специальные требования к техническому и санитарно-эпидемиологическому состоянию общего имущества, в соответствии с которыми оно должно содержаться. 

    По этим требованиям любой жилой дом должен быть надежным и безопасным для жизни и здоровья жильцов. Жилые и нежилые помещения, а также помещения общего пользования и земельный участок должны быть доступными для пользования. Все инженерные коммуникации, коллективные приборы учета и т. д. должны исправно работать. Кроме того, содержание общего имущества в многоквартирном доме должно обеспечивать поддержание архитектурного облика здания. 

    Итак, минимальный перечень работ, которые входят в понятие «содержание общего имущества», выглядит таким образом:

    1 Осмотр общего имущества. Его проводят собственники помещений и представители управляющих компаний, которые могут выявить возможные несоответствия, угрожающие жизни и здоровью жителей. 
    2 Осмотры и поддержание готовности внутридомовых систем холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения. 
    3 Поддержание температуры и влажности в подъездах, на лестничных клетках и т. д. в соответствии с нормой. 
    4 Уборка подъездов и дворов.  
    5 Уход за деревьями, клумбами, кустарниками во дворе.

    С апреля 2016 года плата за содержание общего имущества включает в себя также плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании общего имущества в многоквартирном доме. 

    Управляющая компания или ТСЖ действительно должны следить за чисто- той и техническим со- стоянием дома. Но это не значит, что они ответственны абсолютно за все поломки, которые могут произойти в обслуживаемом доме. В пункте 15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме указывается, какие именно работы должны проводить сами собственники помещений. Это: • ремонт квартирных дверей, а также окон и межкомнатных дверей в квартирах или нежилых помещениях, которые не являются общей собственностью (например, в магазинах на первом этаже); • утепление оконных и бал- конных проемов (если речь идет о квартирах и других помещениях, имеющих собственника), не обязана УК также заменять и стекла в квартирах; • уборка и очистка земли, которая не входит в со- став двора. Это тоже сфера ответственности владельцев данной земли.

    Еще раз следует подчеркнуть, что приведенный список — это лишь минимальный набор обязательств УК. Собственники помещений не имеют права заказывать управляющей компании объем работ меньше, чем отражено в указанном перечне, а управляющая компания  не вправе отказаться от каких-то из вышеперечисленных работ. По согласованию с управляющей организацией собственники могут заказать дополнительные услуги и работы (например, охрану дома, содержание придомовой парковки и т. п.), однако следует помнить, что за повышенный уровень комфорта придется больше платить. Размер платы за услуги и работы по содержанию общего имущества устанавливается на общем собрании собственников с учетом перечня услуг исходя из предложений управляющей организации по их стоимости. Установить размер платы в одностороннем порядке собственники не имеют права. 

    Собственники помещений имеют право в любое время затребовать у УК перечень работ и информацию о том, с какой периодичностью они проводились. Организация обязана предоставить эти сведения в течение 5 рабочих дней (в договоре управления может быть установлен иной срок).

    Обратите внимание: чем больше услуг вы закажете у управляющей компании, тем больше вам придется за них платить. При желании можно ограничиться экономвариантом, в который войдут лишь основные услуги: 

    • работы, необходимые для надлежащего содержания несущих и ненесущих конструкций дома; • работы, необходимые для надлежащего содержания инженерно-технических систем; 
    • сухая и влажная уборка помещений и двора, дезинфекция, дератизация помещений. Заказать меньше этого списка жители не имеют права — это может на- рушить безопасность жилища.


    У собственников есть полное право проверять качество работы УК. И, разумеется, они имеют все основания требовать устранения дефектов, а затем снова проверить, действительно ли неисправность осталась в прошлом.

  • ● Что такое содержание земельного участка многоквартирного дома? Open or Close

    Содержание земельного участка — одна из обязанностей управляющей компании. 
    В договоре управления должно быть оговорено, какая площадь земельного участка подлежит уборке, с какой периодичностью, в каких случаях требуется механизированная уборка, а в каких достаточно ручной.

    Уборка снега может стать основной головной болью жителей, если зимой управляющая компания захочет сэкономить на дворнике. Как и в случае с вывозом мусора, в законе нет четких нормативов относительно того, как быстро и до какой степени двор должен быть очищен от снега. Поэтому, заключая договор, не забудьте четко прописать и этот пункт.

    Зачастую уборка снега механизирована: во дворы заезжают легкие тракторы, которые быстро расчищают дороги и тротуары. 

    Если же на улице гололед, работники управляющей организации должны обрабатывать дорогу пескосоляной смесью.

    Сосульки и наледь на крыше нередко становятся причиной конфликтов жильцов дома с управляющей организацией. Помните, что сбивание сосулек и наледи с крыши многоквартирного дома, а также контроль за состоянием оборудования, препятствующего их образованию, является прямой обязанностью управляющей организации, выбранной в доме. Это закреплено в минимальном перечне работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290. Отдельно следует отметить, что козырьки балконов являются личной собственностью лиц, приобретших помещение в многоквартирном доме, сбивать наледь с данных объектов должны собственники. Управляющая организация в силу ст. 161 Жилищного кодекса обязана обеспечивать безопасность проживания в доме.

  • ● Какие услуги по управлению многоквартирным домом? Open or Close

    Наряду с содержанием общего имущества жилищные услуги включают в себя предоставление услуг по управлению многоквартирным домом. Они включают в себя:


    • прием, хранение и передачу технической документации на многоквартирный дом;
    • сбор, хранение и актуализацию информации о собственниках; 
    • ведение электронного паспорта многоквартирного дома; 
    • подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме; 
    • иные услуги, предусмотренные договором управления. 

  • ● За какие услуги и работы по содержанию общедомового имущества мы платим? Open or Close

    Один из самых острых вопросов — сколько платить за жилищные услуги. В домах, которые обслуживает управляющая компания, стоимость жилищных услуг определяют собственники на общем собрании. Правда, есть существенное условие: собственники могут проголосовать за размер платы с учетом предложений управляющей организации, с которой они собираются заключать договор. 

    ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ

    пп. «в» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416)

    Кто и с какого момента обязан платить за жилищные услуги? 

    1 Наниматели помещения или квартиры по договору социального найма — с момента заключения договора. 
    2 Арендаторы помещения или квартиры (государственной или муниципальной) — с момента заключения договора аренды. 
    3 Члены жилищного кооператива — с момента предоставления помещения кооперативом. 
    4 Собственники жилого помещения — с момента возникновения права собственности. 
    5 Лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, — с момента передачи.

  • ● Что такое коммунальные услуги и какие виды коммунальных услуг бывают? Open or Close

    Пожалуй, самый сложный раздел во всей сфере ЖКХ, который нужно знать грамотному собственнику жилья, — это коммунальные услуги. 
    Их всего шесть, это:

    холодное водоснабжение

    горячее водоснабжение

    водоотведение (то есть канализация)

    отопление

    газоснабжение

    электроснабжение


    С 1 января 2016 года в состав коммунальных услуг включено обращение с твердыми бытовыми отходами. 

    Перечень коммунальных услуг, предоставляемых потребителю в конкретном многоквартирном доме, зависит от степени благоустройства данного дома. 

    Кроме того, услуги по предоставлению горячей и холодной воды, а также электричества делятся на индивидуальные (то есть предназначенные для каждой конкретной квартиры) и общедомовые (то есть потребляемые в процессе пользования общим имуществом). 

    С апреля 2016 года общедомовые коммунальные услуги (горячая вода, холодная вода и электричество) включаются в содержание общего имущества.

    Каждый потребитель обязан полностью оплачивать коммунальные услуги индивидуального потребления и свою долю в общедомовых нуждах

  • ● Кто является Исполнителем коммунальных услуг? Open or Close

    Вопрос, который в случае предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества волнует жителей, — кто отвечает за качество ресурса в конкретных сетях? Говоря юридическим языком, кто является исполнителем коммунальных услуг? 

    Исполнителями коммунальных услуг могут являться управляющие организации, ТСЖ, жилищные кооперативы, специализированные потребительские кооперативы, а в предусмотренных законом случаях — ресурсоснабжающие организации. 

    Если в многоквартирном доме в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией или товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, специализированным потребительским кооперативом, то указанные организации по умолчанию являются исполнителями коммунальных услуг. При этом предоставление коммунальных услуг собственникам указанными организациями возможно только с момента заключения ими договора поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями. 

    Ресурсоснабжающая организация (в рассматриваемом случае) отвечает лишь за предоставление коммунальных ресурсов до границы балансовой принадлежности сетей к исполнителю коммунальной услуги, как правило, до границы фундамента многоквартирного дома. Точное разграничение балансовой принадлежности сетей, а значит, и зон ответственности за них между ресурсоснабжающей организацией и ТСЖ, ЖСК, СПК, управляющей организацией, выбранными в доме, осуществляется в договоре поставки коммунального ресурса между указанными организациями или в приложении к нему.

    Собственники на общем собрании могут принять решение вносить плату за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации. В этом случае исполнителем коммунальной услуги остается управляющая организация, но деньги вносятся напрямую поставщику. 

    В законе определен перечень случаев, когда исполнителем коммунальной услуги до конечного потребителя является ресурсоснабжающая организация. Это следующие ситуации:

    1 В многоквартирном доме реализовано непосредственное управление. 
    2 При наличии у управляющей организации или ТСЖ, ЖСК задолженности за предоставленные коммунальные услуги более чем за три расчетных месяца ресурсоснабжающая организация вправе начать работать с потребителями напрямую. При этом задолженность должна подтверждаться актом сверки или судебным решением.

  • ● Права и обязанности исполнителя коммунальной услуги? Open or Close

    Основные обязанности подробно описаны в пункте 31 Правил № 354. 
    Итак, исполнитель обязан: 

    1 Предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества. 
    2 Заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, а также самостоятельно или с привлечением подрядчиков проводить техническое обслуживание внутридомовых систем. 
    3 Производить расчет размера платы за потребленную коммунальную услугу. При этом если в регионе установлена социальная норма на электричество, то исполнитель обязан рассчитывать размер платы «за свет», учитывая социальную норму. Кроме этого, исполнитель проводит и перерасчет платы, если вдруг в течение месяца услуга предоставлялась не в полном объеме (например, аварийно отключали холодную воду на день) или если собственник помещения в течение какого-то времени отсутствовал дома. 
    4 Если собственник не уверен, что ему правильно начислили платеж или штраф, исполнитель услуги должен немедленно (а не «зайдите через недельку») проверить, действительно ли расчеты верны, и выдать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи. Если потребитель просит заверить их печатью, исполнитель обязан это сделать. 
    5 Если в доме установлен коллективный (общедомовой) прибор учета электричества, воды и т. д., каждый месяц с 23 по 25 число исполнитель должен снимать показания приборов и заносить их в журнал учета показаний коллективных приборов учета. Если потребитель потребует, в течение одного рабочего дня предоставлять возможность ознакомиться с журналом. Храниться данные должны 3 года. Кстати, если индивидуальные счетчики установлены за пределами квартир (как это бывает в домах советской постройки) и это отражено в договоре, то не реже одного раза в 6 месяцев исполнитель услуг должен снимать показания и этих счетчиков и проверять техническое состояние приборов. 
    6 Принимать показания индивидуальных приборов — это тоже обязанность исполнителя. Причем жители квартир могут передавать их разными способами: звонками по телефону, заполнением отрывных талонов к квитанциям об оплате, через Интернет. Периодически исполнитель должен проверять, совпадают ли данные на приборах учета с показаниями, которые передают жители. Если это определено договором, исполнитель может и снимать показания счетчиков, установленных внутри квартир.
    7 Не реже одного раза в квартал исполнители обязаны уведомлять потребителей о том, как часто те должны снимать показания счетчиков, каким образом могут их передать и в какие сроки это можно делать. Кроме того, предупреждать потребителей о том, какие последствия наступают в случае несанкционированного вмешательства в работу приборов учета или непередачи показаний. Вся эта информация должна печататься на платежных квитанциях. 
    8 Принимать от жителей жалобы на ненадлежащее исполнение коммунальной услуги, проводить проверку этих фактов. Если, к при- меру, из-за прорвавшейся трубы у жителей затопило квартиру — составлять акт о причинении ущерба имуществу (или здоровью). 
    9 Вести учет жалоб (а также заявлений, обращений и т. д.) потребителей. По жалобам потребителей на качество коммунальных услуг ответ должен даваться в течение трех рабочих дней. 
    10 Не позднее чем за 10 дней информировать жителей о плановом отключении горячей воды. Если планируется отключение электричества, холодной воды, газа — тоже заранее вывешивать объявления, где указывать сроки отключения и подключения. 
    11 Если возникает необходимость провести плановые работы внутри помещения (квартиры или офиса), исполнитель обязан не менее чем за 3 дня согласовать сроки, в которые специалисты придут в квартиру (офис). Исполнитель может просто позвонить по теле- фону и договориться устно. А может послать письменный запрос, где указать дату и время проведения работ, а также их вид и продолжительность. Обязательно должны быть написаны ФИО и должность того, кто будет проводить работы; номер телефона, по которому потребитель может позвонить и перенести дату на более удобную для него (но не позднее пяти рабочих дней с момента получения уведомления). 
    12 Исполнять иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством. 

    Впрочем, у исполнителя коммунальных услуг есть не только обязанности, но и права. Основные из них также подробно расписаны в пункте 32 Правил № 354.

    Исполнитель коммунальных услуг не имеет права мешать собственнику помещений устанавливать в своей квартире (или офисе) индивидуальный прибор учета, если тот соответствует всем нормам и требованиям, прописанным в законе. Начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию прибора, исполнитель должен принимать его показания и на их основе выписывать квитанции об оплате — даже если по своим функциональным особенностям он отличается от коллективного прибора учета, который стоит в доме.

    Итак, исполнитель имеет право:

    1 Требовать, чтобы потребитель услуг вовремя и в полном объеме вносил плату за потребленные коммунальные услуги и, если таковые начислены, штрафы и пени. 
    2 Требовать, чтобы в заранее оговоренное время его сотрудники или работники аварийных служб заходили в квартиры (или офисы) и проверяли техническое состояние оборудования. Если же случилась авария, то мастеров жители обязаны впустить в квартиры в любое время. 
    3 Раз в шесть месяцев проводить проверку достоверности переданных потребителем показаний приборов учета. 
    4 Приостанавливать (или вообще прекращать) подачу потребителю газа, горячей воды, водоотведения, электричества в ситуациях, оговоренных Правилами (например, при невнесении платы более чем за 3 месяца).
    5 Если в квартире нет индивидуальных счетчиков на воду, газ, электричество, то исполнитель имеет право проверять, сколько именно людей проживает в квартире (даже если некоторые живут временно) и уже в соответствии с этим начислять платежи. 
    6 Иные права, предусмотренные жилищным законодательством.

    Если житель квартиры все-таки не пустит в «свой дом — свою крепость» работников аварийных служб и из-за этого, к примеру, окажутся залиты пять этажей под ним, именно он потом и будет нести все расходы на ремонт у всех пострадавших соседей. 

  • ● Права и обязанности потребителя? Open or Close

    Основные права и обязанности потребителя перечислены в пункте 33 Правил № 354. 

    Итак, потребитель имеет право: 

    1 Получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества.

    В договоре на предоставление коммунальных услуг, а также на досках объявлений в подъездах многоквартирного дома и в здании управляющей организации, ТСЖ и т. д. обязательно должна быть следующая информация: 
    • сведения об исполнителе: наименование, адрес, сведения о государственной регистрации, режим работы, адрес сайта исполнителя в Интернете, а также адреса сайтов, на которых исполнитель обязан размещать о себе информацию; • фамилия, имя и отчество руководителя; 
    • адреса и номера телефонов диспетчерской, аварийно-диспетчерской службы; 
    • размеры тарифов на коммунальные ресурсы, надбавок к тарифам и реквизиты нормативных правовых актов, которыми они установлены; 
    • информация об организации, которая обязана устанавливать приборы учета по требованию потребителей, а затем устанавливать рассрочку в оплате стоимости установки (это требование Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»); • порядок и форма оплаты коммунальных услуг; 
    • показатели качества коммунальных услуг, предельные сроки устранения аварий и иных нарушений порядка предоставления коммунальных услуг, установленные законодательством Российской Федерации, в том числе настоящими Правилами, а также информация о настоящих Правилах; 
    • сведения о максимально допусти- мой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель; 
    • наименования, адреса и телефоны органов исполнительной власти (их территориальных органов и подразделений), которые контролируют работу исполнителя; 
    • если в регионе действует социальная норма потребления электричества, должны быть сведения о ее величине для разных типов жилых помещений, для пенсионе- ров и инвалидов, для жителей аварийных или ветхих домов; также должна присутствовать информация об условиях, при которых социальную норму можно применять; 
    • информация о том, что потребитель обязан сообщать исполнителю коммунальных услуг об изменении количества прописанных в квартире людей; 
    • сведения о тарифах на электрическую энергию (мощность) в пределах и сверх социальной нормы потребления. В течение трех рабочих дней со дня получения заявления исполнитель должен предоставить потребителю письменную информацию о том, сколько газа, воды, электричества было израсходовано на общедомовые нужды, а также на многоквартирный дом в целом. В течение трех месяцев после того, как собственники помещений примут решение установить коллективный прибор учета и платить за него в строке «содержание и ремонт жилого помещения», исполнитель обязан обеспечить многоквартирный дом действующим, введенным в эксплуатацию прибором.

    2 Получать от исполнителя информацию о том, каким образом была начислена плата за коммунальные услуги, чтобы убедиться, что нет ошибок. 
    3 Требовать от исполнителя проведения проверок качества услуг и, если это необходимо, составления акта и, разумеется, исправления несоответствий. 
    4 Требовать уменьшения платы за коммунальные услуги, если те были предоставлены некачественно, не в полном объеме или если жители квартиры какое- то время отсутствовали. 
    5 Требовать от исполнителя возмещения убытков, если таковые случились из-за того, что коммунальная услуга оказалась ненадлежащего качества. Причем возмещать коммунальщики обязаны не только материальный, но и моральный вред. 
    6 Требовать документы (удостоверение личности, наличие полномочий на доступ в жилое или нежилое помещение) у представителя УК, если тот просит впустить его в квартиру, чтобы проверить состояние оборудования, снять показания счетчика и т. д. 
    7 Ставить индивидуальный прибор учета, который показывает объемы потребленного ресурса (например, электричества или воды) дифференцированно, с учетом времени суток, даже если общедомовой прибор учета — однотарифный. Исполнитель коммунальных услуг обязан ввести его в эксплуатацию в течение месяца после установки. 
    8 Если это прописано в договоре, требовать от УК, чтобы их сотрудники занимались техническим обслуживанием индивидуальных приборов учета. 
    9 Имеет иные права, предусмотренные жилищным законодательством.

    Обязанности потребителей прописаны в пункте 34 Правил № 354. 

    Основные обязанности потребителей — это:

    1 Если обнаруживается неисправность, пожар, потоп или любая другая авария, срочно сообщить об этом в аварийно-диспетчерскую службу и постараться до при- езда специалистов своими силами если не устранить аварию, то хотя бы не дать ей разрастись (если это не опасно для жизни и здоровья). 
    2 Сообщать исполнителям, аварийным службам об обнаружении неисправности приборов учета (и коллективных, и индивидуальных). Неисправностью считается и отсутствие пломбы. 
    3 Использовать в своих квартирах индивидуальные приборы учета, в домах — общедомовые. 
    4 Самим следить за сроками поверки индивидуальных приборов учета и ставить в известность исполнителей услуг о том, что вы планируете снять счетчик и отнести его в специальную организацию на поверку. Когда она завершится, отправить исполнителю копию свидетельства о поверке (впрочем, если в вашем договоре с исполнителем прописано, что это — сфера ответственности исполнителя, значит, этот пункт вас не касается). 
    5 Допускать коммунальщиков (и работников аварийных служб, представителей органов государственного контроля и надзора) в свою квартиру в заранее оговоренное время и не чаще чем 1 раз в 3 месяца. Исключение составляют аварии — в таких случаях пустить аварийщиков придется в любое время дня и ночи. 
    6 Если в квартире нет приборов учета, в течение пяти рабочих дней информировать УК о том, что в вашей квартире изменилось число проживающих (даже если гости к вам приехали временно).
    7 Вовремя и в полном объеме платить за коммунальные услуги. 
    8 Исполнять иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.

    Кроме того, потребитель не имеет права: 

    1 Использовать бытовые приборы, мощность которых превышает максимально допустимые нагрузки на сеть. 
    2 Сливать теплоноситель из батарей (если нет разрешения от исполнителя). 
    3 Самовольно снимать, отключать или увеличивать число батарей в квартирах и офисах. 
    4 Самовольно срывать пломбы с приборов учета, снимать приборы учета или «скручивать» счетчики. 
    5 Несанкционированно подключать свое оборудование к внутридомовым сетям в обход индивидуальных приборов учета.

  • ● Размер платы за коммунальные услуги? Open or Close

    Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из двух составляющих: 

    а) тариф на коммунальный ресурс; 
    б) объем потребления коммунального ресурса.

    Тариф — это цена за единицу коммунального ресурса. А вот то, сколько именно электричества вам нужно на месяц, — это уже объем. Из тарифа и объема складывается размер платы за потребленный ресурс. Разумеется, это лишь общее правило — в каждом случае нужно учитывать свои собственные нюансы. Их мы и рассмотрим. 

    Тарифы

    Тарифы на коммунальные услуги утверждают региональные органы государственной власти. 

    Более никто — ни коммунальные службы, ни ресурсоснабжающие организации — не имеют права устанавливать тарифы на коммунальные ресурсы. 

    Понятно, что в повышении тарифов заинтересованы ресурсоснабжающие организации. Более того: если государство установит слишком низкие тарифы, ресурсники просто разорятся и будут вынуждены уйти с рынка. Чтобы не допустить коммунального коллапса, государственные органы запрашивают у ресурсников, какими они хотели бы видеть тарифы и какие аргументы в защиту этого они могут предоставить. Это называется обоснованием величины тарифов.

    При этом ресурсоснабжающая организация указывает: 

    • какова стоимость затрат энергии на то, чтобы произвести ресурс (например, газ, тепловая энергия и т. д.); 
    • сколько стоит содержание сетей (труб, проводов), по которым ресурс поставляют жителям;
    • какой должна быть выручка, чтобы ресурсоснабжающая компания могла поддерживать свою инфраструктуру в достойном состоянии, развивать ее.

    Кроме того, учитывается, сколько жителей получают ресурс, насколько разветвлена «сеть покрытия» и т. д. Это очень схематичное объяснение того, как формируется величина тарифа, — в реальности тарифные дела состоят из нескольких тысяч листов с самыми разными данными, формулами, расчетными величинами.

    В каждом регионе тарифы свои, увидеть их жители могут в квитанциях на оплату ЖКУ — в отдельном столбике.

    В июне 2015 года в Жилищный кодекс РФ внесены изменения. Теперь Лицо, виновное в предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества либо с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, либо в неправильном расчете размера платы за коммунальные услуги, будет обязано оплатить в пользу потребителей штраф. Данное положение вступило в силу 29 декабря 2015 года.

  • ● Начисление платы за коммунальные услуги, потребляемые на общедомовые нужды? Open or Close

    Общедомовые нужды — один из самых больных вопросов в сфере ЖКХ. До недавнего времени строчки «ОДН» в квитанциях на оплату коммунальных услуг не существовало, поэтому с ее появлением многие жители почувствовали себя обманутыми: им казалось, что коммунальщики «берут деньги ни за что». 

    Между тем общедомовые нужды действительно существуют и тоже требуют оплаты. 

    ОДН — это коммунальные услуги, которые идут на поддержание жизнедеятельности дома в целом. Например, это электроэнергия, которая позволяет работать лифтам и гореть лампочкам в подъезде. Это вода, которую берут, чтобы вымыть лестницы или полить клумбы во дворе. Это отопление, которое греет батареи в подъезде, и т. д. 

    Схема начисления платы за ОДН точно такая же, как и для индивидуальных платежей, — объем общедомовых нужд, приходящийся на конкретную квартиру в доме, умножают на тариф. 

    На вопрос «сколько воды (или электричества) потребил дом в этом месяце?» ответ находят двумя способами: высчитывают объем по нормативу или по показаниям коллективного прибора учета. 

    Рассмотрим оба варианта более подробно

    Расчет платы за коммунальную услугу на общедомовые нужды по нормативу

    Платежи по нормативу берут, если в доме нет общедомового прибора учета. Норматив при этом устанавливают в расчете на 1 квадратный метр мест общего пользования — лестничных площадок, чердаков, подвалов и т. д. Умножив норматив на количество квадратных метров в местах общего пользования, полученное число делят на собственников жилых и нежилых помещений пропорционально площади их квартир или офисов.

    ПРИМЕР Рассчитаем плату за холодную воду, которая идет на общедомовые нужды. Возьмем абстрактные показатели: 
    • тариф на холодное водоснабжение — 12 рублей 10 копеек за 1 куб. м; 
    • установленный норматив потребления холодной воды на ОДН — 0,041 куб. м на 1 кв. м площади помещений, входящих в состав общего имущества; 
    • площадь помещений, входящих в состав общего имущества, — 100 кв. м; • площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме — 3600 кв. м; 
    • площадь квартиры собственника составляет 42 кв. м. Объем коммунальной услуги, потребленной на общедомовые нужды в многоквартирном доме, составит: 0,041 × 100 = 41 куб. м. 
    Размер платы за эту коммунальную услугу для собственника квартиры в 42 кв. м составит: 41/3600× 42 × 12,10 = 5 рублей 79 копеек.

    Расчет платы за коммунальную услугу на общедомовые нужды по показаниям коллективного прибора учета

    Для жителей, в чьих до- мах холодная вода используется в том числе и для того, чтобы подогревать ее до состояния горячей (или для выработки отопления), расчет потребления холодной воды на общедомовые нужды происходит несколько по-иному. В таких домах из показаний общедомового потребления воды вычитают не только показания потребления всех квартир и нежилых помещений, но и тот объем воды, что потребовался на «производство» из него горячей воды и отопления.

    Если в доме установлен коллективный прибор учета, то объем потребленной воды (или электричества) узнают, вычитая из показаний коллективного счетчика индивидуальное потребление в квартирах и нежилых помещениях (офисы, спортзалы, магазины на 1–2 этаже), причем для квартир, где установлены счетчики, берутся показания прибора учета, а для квартир, где счетчиков нет, — норматив. 

    Как распределить полученный результат по всем собственникам? Для этого полученный результат делят на общую площадь всех жилых и нежилых помещений в доме и умножают на общую площадь помещения, которым владеет собственник.

  • ● Как ввести счетчик в эксплуатацию? Open or Close

    Однако сегодня становится всё яснее: чтобы платить ровно за то, что вы потребили, нужно устанавливать в своих квартирах счетчики. Впрочем, купить и поставить прибор учета мало. Необходимо ввести его в эксплуатацию.

    И установка счетчика, и ввод в эксплуатацию обеспечиваются собственником квартиры.

    Ввод прибора учета в эксплуатацию — это его документальное оформление как счетчика, по показаниям которого будет начисляться плата за услуги собственнику квартиры. В обычной жизни мы называем этот процесс опломбировкой, но это не совсем верно, поскольку опломбировка — это одно из действий по вводу счетчика в эксплуатацию. Помимо него в данную процедуру входит первичное снятие показаний и подписание соответствующего акта.

    Затягивать с вводом в эксплуатацию счетчика нельзя. Его необходимо опломбировать не позднее месяца, следующего за датой установки. 

    При этом исполнитель должен будет со следующего дня после опломбировки начислять вам плату в соответствии с показаниями нового счетчика. 

    Для того чтобы представители управляющей компании или ресурсоснабжающей организации пришли к вам домой и опломбировали счетчик, нужно написать заявку, в которой указать:

    • свои фамилию, имя и отчество, паспортные данные, номер телефона (если вы подаете заявку от имени юридического лица, требуется указать фирменное название вашей компании или ИП, место государственной регистрации, номер телефона); 
    • дату, в которую вы были бы готовы принять у себя специалистов, которые опломбируют счетчик и подпишут акт; 
    • тип и заводской номер прибора учета, место его установки; • сведения об организации, которая смонтировала вам прибор учета; 
    • показания счетчика на момент его установки; 
    • дату следующей поверки счетчика.

    Обязательно приложите к заявке копию паспорта прибора учета и (если ваш счетчик не новый) копии документов, которые подтверждают, что прибор успешно прошел поверку.

    Важный нюанс. Если в заявке вы укажете, что хотели бы видеть специалистов по опломбировке, к примеру, 17 января, компания-исполнитель должна прислушаться к вашей просьбе. Но если эта дата исполнителя не устраивает, вам в течение трех рабочих дней должны позвонить и договориться на другое число, которое будет удобно и вам, и представителям компании. И дата эта должна быть не позднее пятнадцати рабочих дней со дня получения заявки. 

    Если же вы установили прибор учета, вовремя подали заявку на его опломбировку, а представители компании-исполнителя к вам не при- ходят, не назначая никаких сроков (и при этом продолжают начислять платежи по нормативу, а не по показаниям счетчика), обращайтесь с жалобой в муниципальный жилищный контроль, Госжилинспекцию.

    Однако чаще мы сталкиваемся с иным вариантом: новый счетчик монтируют сотрудники компании-исполнителя (ЖЭКа). В таком случае они одновременно и заполняют акт ввода прибора учета в эксплуатацию.

    Обратите внимание: акт ввода прибора учета в эксплуатацию составляется в двух экземплярах. И подписывать его должны не только представители компании-исполнителя, но и потребитель (то есть хозяин квартиры).

    Установив счетчик, собственник помещения должен за ним следить. Проверьте в паспорте прибора учета, какой должна быть дата его следующей поверки. Чтобы не забыть ее, можно прикрепить на прибор небольшую бирку-«напоминалку».

    Каждый месяц жители должны передавать показания приборов учета. Забыть сообщить показания один раз — не страшно (вам начислят платеж по вашему же среднему уровню потребления).Но если исполнитель не будет получать от вас показания в течение 6 месяцев подряд, он будет обязан в течение 15 дней прислать специалистов, которые проверят, действительно ли счетчик работает, и снять его показания. 6-месячный срок может меняться в зависимости от того, каким он зафиксирован в вашем договоре с управляющей компанией.

  • ● Как составить Акт фактического проживания и другие меры против недобросовестных жильцов? Open or Close

    Институт прописки, который так ругали на заре перестройки, до сих пор остается крайне необходимым, если речь идет о коммунальных платежах. Сегодня далеко не во всех домах стоят счетчики на воду, газ, электричество. И при этом нередки случаи, когда люди проживают в квартире без регистрации. Например, в квартире может быть зарегистрирован один человек, а проживать — четверо. Понятно, что они потратят за месяц больше горячей и холодной воды, газа, электричества, чем израсходовал бы один человек. Но если в квартире не стоят счетчики, платить за коммунальные услуги люди будут по нормативу, который рассчитывается исходя из количества зарегистрированных — то есть на одного человека.

    Чтобы такого избежать, исполнители могут составить акт фактического проживания потребителей коммунальных услуг.

    После этого исполнители коммунальных услуг продолжают начи- слять жителям плату по нормативу, но с учетом временных жильцов квартиры.

  • ● Как перерасчитывают плату за коммунальные услуги, если жители квартиры временно отсутствуют? Open or Close

    Необходимость просить у исполнителя подобный перерасчет возникает только в том случае, если в квартире не установлены приборы учета и жители платят по нормативам. Если же счетчики стоят, они автоматически покажут, что ни воды, ни газа, ни электричества израсходовано не было — соответственно, и платить лишнего жильцам не придется.

    Если потребители отсутствовали более пяти дней подряд, они имеют право потребовать перерасчета платы за коммунальные услуги (исключение составляют отопление и газоснабжение).

    Перерасчет услуги «водоотведение» логичным образом производят только после того, как пересчитают плату за холодную и горячую воду.

    А вот плата за ОДН, отопление и жилищные услуги не пересчиты- вается, даже если жители отсутствовали больше месяца или двух.

    Если жильцы заранее пишут заявление исполнителю коммунальных услуг о том, что их не будет с такого-то по такое-то число, перерасчет им должны сделать в течение 5 рабочих дней после подачи заявления. Но одного заявления мало: к нему нужно приложить документы, которые подтвердят, что жители действительно всё указанное время будут находиться в другом месте. Если таких документов нет, перерасчет производить не будут.

    Жители могут подать заявление на перерасчет и после своего возвращения, но в течение первых тридцати дней, не позднее. 

    Случается, что жильцы уезжают надолго, к примеру на год-два, и заранее уведомляют об этом исполнителя коммунальных услуг. В таком случае сначала исполнитель производит перерасчет на 6 месяцев, после которых, убедившись, что жители не вернулись (и от них есть соответствующее заявление с просьбой продлить перерасчет) вновь производит его еще на 6 месяцев.

    Возможен и такой вариант: уезжая надолго, жители квартиры просят исполнителей коммунальных услуг отключить у них электричество и воду и опломбировать запорную арматуру. Если после их возвращения сотрудники компании исполнителя удостоверяют, что пломбы целые, то никаких документов, подтверждающих отсутствие жильцов, уже не требуется.

    Жить «по нормативу» с каждым годом будет всё более невыгодно. Чтобы россияне как можно скорее устанавливали в своих домах счетчики, правительство страны постановило: каждое полугодие норматив увеличивается на повышающий коэффициент. С 1 января 2015 года по 30 июня 2015 года повышающий коэффициент составил 1,1. С 1 июля 2015 года по 31 декабря 2015 года — 1,2. С 1 января 2016 года по 30 июня 2016 года — 1,4 С 1 июля 2016 года по 31 декабря 2016 года — 1,5. С 2017 года — 1,6 

  • ● Какие коммунальные услуги могут приостановить или ограничить и за что? Open or Close

    Чем различаются два этих понятия?

    При ограничении коммунальной услуги жители продолжают эту услугу получать — но в меньшем объеме (к примеру, электричество может включаться в домах только в течение нескольких часов в сутки, а вода течь, что называется, «тонкой струйкой»).

    При приостановлении коммунальной услуги ресурс перестает поступать вообще, полностью.

    Если ситуация «штатная», исполнитель должен заранее предупре- ждать жителей о том, что в ближайшее время будет ограничена или прекращена подача, к примеру, горячей воды. Но в законе оговорены ситуации, в которых ресурс можно временно отключать (или снижать его подачу) без предупреждения:

    1 Авария (или угроза аварии) на сетях, по которым передается вода, тепло, электричество и т. д. 
    2 Стихийные бедствия и чрезвычайные ситуации (и возникшая необходимость устранить их последствия). 
    3 Несанкционированное подключение к сетям. При этом остановить подачу ресурса коммунальщики имеют право ровно с того момента, как обнаружат такое нарушение. 
    4 Использование жильцами бытовых машин, чья мощность превышает максимально допустимую для внутридомовых сетей. 
    5 Предписание об ограничении или приостановлении услуги. Это предписание "коммунальщикам" выдает государственный орган, который контролирует состояние внутридомовых инженерных систем. Если он обнаружит, что сети в аварийном состоянии, коммунальные службы будут обязаны их отключить.

    Какой может быть «штатная» ситуация, о которой исполнителю коммунальной услуги известно заранее? Их две: либо ожидается плановое отключение (и тогда предупреждать о нем жителей дома нужно минимум за 10 дней), либо жильцы квартиры не платят (или платят не в полном объеме) за ЖКУ. В этом случае предупреждать об отключении или ограничении услуг нужно за 30 дней до предполагаемого момента.

  • ● Какие работы входят в капремонт? Open or Close

    Полный перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, позволяет легко понять, на что могут рассчитывать жители дома, желающие, чтобы их многоквартирный дом действительно привели в порядок, а не ограничились косметической покраской стен в подъезде. 

    Капремонт — это:

    1 Ремонт внутридомовых инженерных систем: электричества, отопления, горячей и холодной воды, газа, водоотведения. 
    2 Ремонт или замена лифтов. 
    3 Ремонт крыши. 
    4 Ремонт подвалов (тех, что относятся к общему имуществу). 
    5 Ремонт фасада. 
    6 Ремонт фундамента.

    Помимо этого, в субъекте РФ могут дополнить список работ по капремонту, включив в него следующие пункты:

    1 Утепление фасада. 
    2 Переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую. 
    3 Устройство выходов на кровлю. 
    4 Установка коллективных приборов учета. 

    И другие виды работ. 

  • ● Региональные программы капитального ремонта. Региональный оператор? Open or Close

    Для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта субъектами РФ формируются и утверждаются региональные программы капитального ремонта. В рамках одного региона принимается одна программа, которая должна содержать:

    1 Перечень всех многоквартирных домов в регионе. 
    2 Перечень услуг и работ по капремонту, которые будут производиться в домах. 
    3 Сроки проведения капремонта в домах.

    Найдите эту программу в Интернете на сайте профильного министерства вашего субъекта. Программа также может быть размещена на сайте регионального оператора. Это некоммерческая организация, которая создается в каждом субъекте с целью обеспечения финансирования и проведения капитального ремонта многоквартирных домов, собственники помещений в которых выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета или выбрали способ накопления средств на счете регионального оператора, так называемом «общемкотле». В программе вы сможете прочитать, какой именно ремонт запланирован в вашем доме и каковы предельно допустимые сроки его проведения. При этом не забывайте: региональная программа каждый год должна актуализироваться, то есть данные в ней могут изменяться. 

    В целях исполнения региональной программы капитального ремонта муниципалитеты утверждают краткосрочные планы реализации. Данные планы формируются на срок до трех лет и интересны собственникам тем, что в них содержатся следующие уточнения: 

    • конкретизация сроков проведения работ на время действия краткосрочного плана; 
    • уточнение планируемых работ и услуг; 
    • определение размера и видов государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта.

  • ● Как накопить средства на капремонт? Open or Close

    Платить или не платить за капремонт — так вопрос уже не стоит. Собственникам был предоставлен период времени для того, чтобы определиться со способом накопления средств на капитальный ремонт. После истечения указанного срока ежемесячная оплата взносов становится обязанностью собственников жилья.

    Если вы решили провести капремонт или какие-то работы в доме в рамках капремонта досрочно, т. е. до наступления срока капремонта, установленного для вашего дома региональной программой, то затра- ченная на эти работы сумма учитывается в счет оплаты будущих платежей за капительный ремонт при условиях:

    • для проведения этих работ вы использовали только собственные средства (не привлекая средства бюджета или регионального оператора); 
    • эта сумма не превышает предельную стоимость таких работ, установленную местным правительством.

    Фонд капремонта дома — это все денежные средства, которые складываются из уплачиваемых собственниками взносов на капитальный ремонт.

    Формировать его можно двумя способами: 

    1 На счете регионального оператора (его еще называют «в общем котле»). 
    2 На специальном счете, открытом для конкретного дома.

    Срок для принятия собственниками решений не может быть более шести месяцев с момента опубликования региональной программы. За это время они должны определиться, какой вариант предпочесть. Если собственники помещений не смогут сами принять решение за отведенное время, их дом автоматически отнесут к тем зданиям, средства на ремонт которых идут в «общий котел».

    В любом случае решение, которое примут собственники, они смогут потом изменить посредством голосования на общем собрании. Но при этом у них не должно быть непогашенных кредитов, займов и других обязательств, взятых на проведение капремонта. 

  • ● Что такое Специальный счет? Open or Close

    Его отличие от «общего котла» в том, что на него перечисляются средства, которые платят жители только одного конкретного дома, и, соответственно, потратить их можно только на капремонт данного дома. Владельцем же специального счета в банке (на чье имя будет открыт этот спецсчет) могут быть:

    Не забывайте: на то, чтобы перейти со специального счета на «общий котел», нужен всего месяц. На то, чтобы выйти из «общего котла» и сформировать свой спецсчет, потребуется 2 года (если региональные власти не установили меньший срок). Причина столько длительного «расставания» в том, что из «общего котла» собственники помещений уйдут вместе со всеми средствами, которые накопились на счете их дома, и региональному оператору по- требуется время, чтобы подготовить собранную собственниками сумму для передачи на специальный счет.


    1 ТСЖ, в состав которого входит только один дом (или несколько домов, если они расположены в пределах одного земельного участка и имеют общие инженерные сети); для этого собственники помещений должны принять решение на общем собрании о том, что они согласны открыть спецсчет на имя ТСЖ. 
    2 Жилищный, жилищно-строительный кооператив (для этого собственники помещений должны принять соответствующее решение на общем собрании). 
    3 Управляющие организации (такое право им предоставлено с января 2015 года). 
    4 Региональный оператор. На его имя тоже можно открыть спецсчет, средства с которого пойдут на ремонт только конкретного дома. Если собственники помещений примут такое решение, то средства на капремонт их дома будут храниться у регионального оператора не в «общем котле», как у всех остальных домов, а на отдельном счете в банке.

    Если выбранный владелец специального счета прекращает свое существование или по иным причинам не может продолжать исполнять свои обязанности, собственники в течение двух месяцев обязаны выбрать нового владельца. Если в указанный срок решение не принято, орган местного самоуправления самостоятельно назначает владельцем специального счета регионального оператора. В случае когда собственники взяли кредит на капитальный ремонт, а владелец специального счета — не региональный оператор — обанкротился, орган местного самоуправления имеет право в течение 10 дней поручить региональному оператору выполнять функции владельца специального счета до принятия соответствующего решения на общем собрании.


    Не важно, на чье имя открыт счет, — средства на нем принадлежат собственникам дома и могут быть потрачены только на капремонт. Их нельзя израсходовать на покрытие долгов ТСЖ, УК (в любом случае) или Регионального оператора (за исключением ситуации, когда у рего- ператора долги возникли вследствие исполнения решения общего собрания собственников, а также по задолженностям за работы / услуги по капитальному ремонту). Даже при банкротстве владельца специ- ального счета денежные средства, находящиеся на нем, не включаются в конкурсную массу.

    Закон четко прописывает, какие именно денежные операции можно проводить со средствами, которые находятся на специальном счете.

    Кроме того, во время списания средств со счета банк обязан про- верять, есть ли у того, кто снимает средства, необходимые для этого документы.

    В каком банке (или кредитной организации) открыть спецсчет? Этот вопрос должны решить сами собственники. Основное условие: это должен быть российский банк, величина собственных средств которого составляет не менее 20 миллиардов рублей. В случае если специальный счет открывается на имя регионального оператора, собственники могут поручить ему решить вопрос с выбором банка. В этом случае кредитная организация будет выбрана по результатам торгов.

    Полную информацию о банках и кредитных организациях, которые соответствуют этому требованию, можно найти на сайте Центробанка России: http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp

    Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, должны понимать, что если к моменту выполнения необходимых работ они не накапливают требуемой суммы, то их многоквартирный дом вместе с накоплениями на специальном счете попадает в «общий котел» регионального оператора и последний выполняет требуемые работы.

    С принятием в июне 2015 года Федерального закона 176-ФЗ появилось дополнительное основание для перевода многоквартирного дома со специального счета в «общий котел».

    Так, в случае если собираемость взносов на капитальный ремонт составит менее 50 % от начисляемых сумм, многоквартирный дом может быть переведен на общий счет регионального оператора по решению Государственной жилищной инспекции.

    Каждый месяц государственная жилищная инспекция "мониторит" собираемость взносов по открытым спец.счетам. Если будет установлено, что по конкретному специальному счету собираемость средств составляет менее чем 50 %, государственная жилищная инспекция направит владельцу специального счета предупреждение с требованием погасить образовавшийся долг в срок не позднее чем через 5 месяцев с момента получения уведомления. Владелец специального счета в течение 5 дней будет обязан уведомить собственников помещений в таком доме о необходимости погашения существующей задолженности. Если за 2 месяца до истечения срока погашения задолженности требуемая сумма не будет набрана, владелец специального счета предложит собственникам провести общее собрание и поставить на голосование вопрос о порядке и источниках погашения существующей задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт. Если и в этом случае проблему решить не удастся, Государственная жилищная инспекция примет решение о переводе такого дома в «общий котел». 

    Страховать средства или нет? Это выбор собственников помещений. По закону страхование спецсчета не обязательно. 

  • ● Как работает счет регионального оператора — «общий котел»? Open or Close

    Основной принцип «общего котла» — ежемесячно платят все, а ремонтируются в порядке очереди, установленной региональной программой. 

    За сохранность денег в «общем котле» отвечает региональный оператор. Если он не справится со своей задачей, ответственность ляжет на региональные власти.  

  • ● Чем отличаются «Общий котел» и спецсчет: основные черты? Open or Close

     Специальный счет в банке

     Счет регионального оператора («общий котел») 

     Источники формирования фонда капитального ремонта дома  

     Обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт

     Обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт

     Собранные взносы остаются собственностью собственников помещений многоквартирного дома

     Собранные взносы переходят в собственность регионального оператора

     Производится начисление пеней (штрафов) за несвоевременную уплату взносов

     Производится начисление пеней (штрафов) за несвоевременную уплату взносов

     Возможно начисление банковских процентов в соответствии с условиями, предлагаемыми банком

     Региональный оператор вправе размещать денежные средства на депозитах и тем самым также получать банковские проценты

     Самостоятельный контроль за своевременным внесением взносов каждым собственником помещений в фонд капитального ремонта (начисление пеней, направление претензий, судебные взыскания (иски) производит владелец специального счета или третье лицо по отдельному договору с собственниками)

     Контроль со стороны регионального оператора за своевременным внесением взносов каждым собственником помещений в фонд капитального ремонта (начисление пеней, направление претензий, судебные взыскания (иски) производятся региональным оператором)

     Открытие и сопровождение специального счета производится банком, воз- можно, за дополнительную плату

     Содержание счета осуществляется за счет собственных средств регионального оператора

     Организация приема платежей, ведение специального счета, начисление платежей, начисление процентов за неуплаченные платежи, взыскание задолженности осуществляются владельцем специального счета или третьим лицом за плату по договору с собственниками

     Организация приема платежей, ведение счета, начисление платежей, начисление процентов за неуплаченные платежи осуществляются региональным оператором за счет собственных средств регионального оператора

     Особенности в организации капитального ремонта   

     Обязанность по своевременному проведению капитального ремонта несут собственники помещений

     Обязанность по своевременному про- ведению капитального ремонта несет региональный оператор

     Если собственники помещений так решат на общем собрании, они могут провести капремонт раньше, чем предписывает региональная программа

     Собственники помещений не могут повлиять на сроки капремонта

     Собственники могут принять решение взять кредит на капремонт или объявить дополнительный сбор средств

     Кредитование или дополнительный сбор с собственников не требуется

     Собственники могут принять решение провести другие работы за счет дополнительных взносов, которые могут собираться на тот же специальный счет

     Не предусматривается возможность проведения иных работ, кроме установленных региональной программой

     Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту — по решению общего собрания собственников помещений. Собственники могут выбрать подрядную организацию и на конкурсной основе

     Подрядные организации привлекаются через аукцион или конкурс. В состав конкурсной комиссии входит представитель собственников помещений в многоквартирном доме

     Подрядная организация отвечает за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту перед заказчиком

     Ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту несет региональный оператор

     Изменить способ формирования фонда капитального ремонта можно в течение одного месяца с момента принятия решения

     Изменить способ формирования фонда капитального ремонта можно не ранее чем через два года после принятия решения

     Предусмотрена возможность приостановления внесения платы в фонд капитального ремонта при достижении опре- деленной доли средств от сто- имости работ (в зависимости от года постройки дома)

     Не предусмотрена возможность приостановления внесения платы в фонд капитального ремонта

  • ● Как проводится капремонт в многоквартирных дома? Open or Close

    По общему правилу, проведение работ по капитальному ремонту осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако в случае, когда в установленные сроки указанное решение не принято, капитальный ремонт реализуется посредством решения органа местного самоуправления.

    Решение общего собрания собственников о выполнении работ по капитальному ремонту может быть принято ими: 

    • по собственной инициативе; 
    • по предложению регионального оператора; 
    • по предложению лица, осуществляющего предоставление услуг по содержанию общего имущества. 

    Решение общего собрания по вопросу проведения работ по капитальному ремонту должно содержать: 

    а) перечень работ по капитальному ремонту; 
    б) смету расходов на капитальный ремонт; 
    в) сроки проведения капитального ремонта;
    г) указание на источники финансирования капитального ремонта; 
    д) указание на лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать

     соответствующие акты.

    Если собственники формируют фонд капитального ремонта в «общем котле» и не примут вышеуказанного решения за три месяца до наступления года, в котором должны быть проведены работы по капитальному ремонту, указанные работы проводятся по решению муниципалитета в соответствии с предложениями регионального оператора.

  • ● Как правильно выбрать спецсчет на капремонт? Open or Close

    Начинать подготовку к выбору спецсчета нужно заранее, еще до проведения общего собрания собственников. Первым делом нужно ознакомиться с предложениями банков и, выбрав несколько наиболее подходящих вам, вынести их на обсуждение инициативной группы. Кроме того, нужно рассмотреть проект договора с организацией, которая будет вести работу со спецсчетом: начислять платежи, печатать квитанции, вести работу с должниками.

    Повестка дня общего собрания, посвященного выбору спецсчета, обязательно должна содержать следующие вопросы:

    1 Об установлении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт (он не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, определенный в вашем регионе). 
    2 Об утверждении перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (этот перечень должен быть не меньше, чем тот, что указан в вашей региональной программе капремонта). 
    3 О сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (их нельзя устанавливать более поздними, чем те, что прописаны в региональной программе). 
    4 О выборе владельца специального счета. 
    5 О выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет. Если собственники помещений не смогут выбрать кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или она окажется не соответствующей требованиям, вопрос об этом выборе будет считаться переданным на усмотрение регионального оператора. 
    6 О выборе лица, которое будет оказывать услуги по сопровождению специального счета (начислять платежи, печатать квитанции с отдельными банковскими реквизитами, уплачивать банковские комиссии, вести претензионно-исковую работу с должниками). 
    7 Об определении размера денежных средств, собираемых на оплату услуг по сопровождению специального счета.

    Для того чтобы решение по выбору специального счета в качестве способа накопления средств на капитальный ремонт было принято, за него должны проголосовать собственники, обладающие не менее чем 2/3 от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

    Общее собрание нужно провести путем очного голосования, и только если оно не состоится, провести его еще раз, но уже в заочной форме. 

    После того как счетная комиссия учтет все голоса, решение собрания нужно будет оформить путем составления протокола собрания, а затем оригинал этого протокола направить в адрес той организации, что будет выбрана владельцем счета.

  • ● Позиция «это не мое дело» и ее последствия? Open or Close

    Для того чтобы поддерживать дом в нормальном состоянии, собственники должны уяснить для себя следующие уроки: 

    • общее имущество собственников помещений — это тоже имущество, за которое нужно нести ответственность;
    • никто, кроме собственников помещений, не может принять решение относительно его судьбы, поэтому необходимо, чтобы каждый собственник интересовался, чем живет дом, какие вопросы нужно решать и что по этому поводу собирается предпринять совет дома и организация, предоставляющая ЖКХ-услуги; 
    • не ленитесь ходить на очные собрания собственников, даже заведомо зная, что на них не будет кворума, ведь только там можно пообщаться и узнать мнение соседей по тем или иным вопросам; 
    • не допускайте своим поведением перехода очного собрания в хаотичную вакханалию, иначе вы не услышите мнения других людей и никто не услышит вас; 
    • частный дом содержится исключительно на средства собственника, работы в многоквартирном доме также производятся на деньги жильцов, поэтому в наших интересах следить за тем, как они расходуются организациями, предоставляющими ЖКХ-услуги; 
    • состояние общего имущества напрямую сказывается на стоимости квартир или офисов в многоквартирном доме, поэтому при бесхозяйственном отношении к нему вы день за днем теряете свои деньги; 
    • необходимо иметь хотя бы базовые знания о сфере ЖКХ, ведь это сфера услуг, касающаяся самой дорогой части имущества граждан — недвижимости. Никто не покупает значительные по стоимости товары, не ознакомившись с характеристиками и документацией, не заключив договор купли-продажи хотя бы в форме чека. Точно так же мы не должны допускать предоставления нам непонятно каких жилищных услуг непонятно кем;
    • большое значение в судьбе многоквартирного дома имеет проведение эффективных общих собраний собственников помещений, поэтому нужно помогать совету многоквартирного дома и его председателю в подготовке данных мероприятий и их проведении.